“房地产融资方式没有形成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行身上，蕴藏了巨大的金融风险。我们应该在既定的收入分配格局下分析各种融资方式的有效性。”在昨天由《新地产》杂志主办的“2005年中国地产金融年会”上，面对台下几百位房地产商渴望资金的焦急眼神，中国人民银行副行长吴晓灵语气仍十分严峻。
众多行业中，缘何热谈房地产融资？
“社会上所有的行业、企业都要融资，房地产业只是其中一个行业，为什么没有人专门谈论其他行业的融资问题，而对房地产业融资有如此巨大的舆论呢？”吴晓灵率先抛出一个值得许多人思考的问题。
吴晓灵随后坦言了该问题的三个因素。一是房地产业关系人们的安居条件，安居乐业是社会和谐的两大前提；二是房地产业是产业链较长的行业，它对经济、发展的带动力很强；三是房地产生产周期长、资金需求密集和最终消费者支付积累需要一个过程，这个之间存在着矛盾，即存在资金需求与供给的时间差，解决这个时间差就是一个金融问题。是房地产的特殊社会经济地位，是房地产业在融资上的迫切性引发了人们对房地产金融的特殊关注。
随后，吴晓灵话锋一转，谈到恶劣房地产金融中仍非常突出的两大问题。房地产融资方式没有形成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行身上，蕴藏了金融风险；住房货币化的改革尚未完全到位，在住房货币化和最低生活保障的关系上尚未找到一个完善的解决办法，导致收入分配上存在一些尚未解决的问题。
国内房地产公司资产负债率是香港公司的两倍
说到房地产行业的高风险，吴晓灵信手举出美国的例子：“在二战之前，欧美各国的房地产市场是以住宅、租赁为主导的市场，二战后各国仍是租售并存的市场。如果住房抵押贷款处理不当会带来金融危机。美国的储贷危机就是例证。”
而根据2003－2004年度中国房地产市场报告提供的材料，我国房地产企业的资产负债率是比较高的，香港前五大上市公司负债率基本在30％至40％之间，我国房地产公司的资产负债率在75％左右，几乎是香港前五大上市公司的两倍，如此高的负债率一旦出现市场风险将给债务人带来巨大的损失。
对于报告中房地产企业自有资金21.17%的资金回报率，吴晓灵认为：“这个资本回报率是远远低估了，否则房地产业怎么能够聚集这么大的财富？而与债务成本相比，债务人所承担的风险与其收益显然是不相匹配的。”
贷款控制不当酿泡沫，房地产信托基金是方向
吴晓灵进而肯定表示，随着金融市场的成熟，风险与收益相匹配的原理必然会渗透到房地产融资的方式中，提高开发商的股本比例是大势所趋。银行承担房地产开发的风险应该有限度，否则会危及金融稳定。银行贷款能创造购买力，控制不当会酿成资产泡沫。直接融资能提高资金的使用效益，因此拓宽房地产业直接融资的渠道是当务之急。
在摆明了央行对房地产业银行间接融资应该有“限度”的态度后，吴晓灵也为房地产直接融资指明了出路：“用公开发行收益凭证的方式设立房地产投资信托基金，才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是我们解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。”
第一访谈
今年四季度房价增幅将回落到8%以下
受访者：中国房地产协会副会长顾云昌
本报讯“去年全国的房价上升14%至15%，今年一季度上升15%，我预计到四季度可以降到8%以下。”在昨天由《新地产》杂志主办的“2005年中国地产金融年会”上，中国房地产协会副会长顾云昌对房价走势判断的“潜台词”是：“房价仍是上涨的趋势，但增幅将逐渐平稳回落。”
在谈到判断房价走势的根源时，顾云昌用了一句经典的解释：“中国房地产的明天，关键是土地，冷热在金融。”顾云昌首先分析了土地问题：“中国的房地产市场差异很大，发现一个问题，凡是房价上升过快的地方，主要是供求关系紧张的地方，往往是土地供应不足导致房地产开发量不足。国土部门发表说我们的土地供应量是充分的，而且有很多土地没开发，我同意这样的说法。不过，我们开发土地的时候有没有想到它的节奏性和预见性，这将考验各级政府对房地产市场的调控能力。”
而对于房地产金融，顾云昌认为，一个成熟的市场应该是以物业的收益为主要的市场，而不是主要靠房地产本身的升值。房价不断提升的市场往往表现出不太成熟或者不太健康。“当房价增长太快时，各国都会产生房地产泡沫，要真正防范房地产市场的泡沫，离不开金融的杠杆作用。美国在增息，这显然与美国挤压房地产泡沫有一定关系。”
顾云昌最后建议说，目前一方面是需要给开发商增加融资的渠道，另一方面老百姓手中的钱又没地方放。因此，怎样更快地把国际上好的经验、做法融进来，同时拓宽房地产开发商和百姓的融资和投资渠道，将对房地产的发展具有决定性的意义。